Vos questions sur les diagnostics immobilier en France

LogocolortextrightLa liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d’une maison ou d’un appartement ne cesse de s’agrandir. Il s’agit de documents établis par des professionnels qui vont réaliser des analyses techniques du logement. Ces documents vous donnent les informations sur les caractéristiques et l’état du bien mis en vente. Vous devez obligatoirement les demander au vendeur (ou à l’agent immobilier) avant même de faire une offre de prix. C’est ce qui constituera le dossier de diagnostic technique du compromis de vente du bien que vous alliez choisir.

Diagnostic immobilier

Le diagnostic loi Carrez

    Le diagnostic du métrage en loi Carrez permet de déterminer avec précision la superficie du logement (hors balcon, terrasse, cave, garage, etc.) dont la hauteur mesure au moins 1.80 m. Ce contrôle sur la superficie Carrez est obligatoire pour toute vente d’un appartement ou d’une maison en copropriété. La vente des maisons individuelles indépendantes n’est pas obligatoirement accompagnée du diagnostic Carrez.

Le diagnostic performance énergétique

     Pour vivre dans une maison ou un appartement, il faut de l’énergie (pour le chauffage, etc.). Le diagnostic performance énergétique, le DPE, permet de quantifier les besoins énergétiques du logement. Cette analyse technique des matériaux du logement, de son isolation et de son système de chauffage et de production d’eau chaude permet de calculer le nombre de kWh d’énergie primaire par m² et par an que consomme le logement.       Depuis le 1er janvier 2011, il est obligatoire dans toute annonce immobilière de vente. Avoir un logement avec de bonnes performances énergétiques est donc désormais un argument pour vendre plus facilement.

Le diagnostic amiante

 

     Tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent être soumis à un diagnostic amiante. La présence d’amiante doit être étudiée aussi bien dans les parties privatives que dans les parties collectives d’une copropriété.

 

Le diagnostic plomb

     Il concerne tous les logements présents dans un immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. Si le seuil réglementaire (0.5 %) est franchi, sa durée de validité n’est que d’un an. Dans le cas contraire, il a une durée de vie illimitée.

     Jusqu’en 1949, de nombreuses peintures contenaient du plomb. Il peut donc rester des résidus de ce métal dans d’anciennes peintures qui n’ont pas été éliminées entièrement.

Le diagnostic termites

     Tous les vendeurs, dont le logement se situe dans une zone d’habitation où un arrêté préfectoral au sujet des termites a été publié, doivent fournir un diagnostic termites.  Attention, le diagnostic immobilier qui spécifie la présence ou non de termites n’est valable que six mois.

Le diagnostic d’état des risques naturels

     Un plan de prévention des risques naturels mais aussi technologiques, sismiques ou cycloniques a été mis en place. Le diagnostic d’état des risques naturels permet de vous informer des risques encourus sur cette zone d’habitation. Il n’est lui aussi valable que six mois.

Le diagnostic gaz

     Si le bien que vous souhaitez acheter est équipé d’une installation de gaz naturel datant de plus de 15 ans, le vendeur serait contraint de fournir un diagnostic gaz qui prouverait que son équipement est conforme. Ce certificat est valable pendant trois ans.

Le diagnostic électrique

     Comme pour le gaz, le diagnostic électrique concerne tous les logements dont l’installation électrique a plus de 15 ans. Le vendeur doit vous présenter un certificat de conformité électrique effectué par un professionnel. La durée de validité d’un diagnostic électrique est également de trois ans. Il n’y a pas d’obligation de mise aux normes pour un acte de vente. C’est à vous de voir quels seront les travaux à prévoir en fonction du constat dressé et à en tenir compte dans votre offre de prix. En effet, vous achèterez en l’état. Le diagnostic ne sert qu’à dresser un état des lieux actuel afin que vous achetiez en connaissance de cause.

Le diagnostic assainissement non collectif

     Un autre document est devenu obligatoire depuis le 1e janvier 2011. Il s’agit du diagnostic de contrôle de l’assainissement non collectif qui concerne toutes les maisons qui ne sont pas raccordées à l’égout. Cette vérification permet de s’assurer que l’installation de collecte des eaux usées est bien conforme.

Obligation d’information sur le risque de mérules lors d’une vente

     L’intervention d’un diagnostiqueur pour analyser tous les éléments susceptibles de contenir des mérules (champignon qui mange le bois) n’est pas obligatoire dans le cadre d’une vente. En revanche, le vendeur a l’obligation de vous informer sur les risques de présence de mérules en fonction de son secteur géographique.

Qu’est-ce que la mérule ?

     La mérule, connue aussi sous le nom de "Serpula Lacrymans", fait partie de la famille des champignons dits "lignivores". Ce sont des champignons dévastateurs qui se nourrissent du bois. Ces parasites peuvent donc être très destructeurs pour une habitation, notamment pour celles qui contiennent beaucoup de bois. Les dégâts peuvent aller jusqu’à affaiblir la structure d’un bâtiment. C’est pour cela que la mérule, qui est le plus destructeur de ces champignons lignivores, est aussi appelée la "lèpre des maisons" ou le "cancer de l’habitation".

     Normalement, une maison ou un appartement bien entretenu et aéré régulièrement ne présente pas de risque de contamination par ce champignon même en zone humide. Ce champignon se développe principalement en milieu confiné. Il est fréquent que des mérules se développent après une fuite d’eau ou un dégât des eaux si les lieux ne sont pas habités et entretenus.

La loi ALUR prévoit de rendre obligatoire l’information sur la mérule, mais sans rendre obligatoire un diagnostic mérule

     La loi globale pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (loi ALUR) de Cécile Duflot, ex-ministre du Logement en France, en 2014 contient de nombreux changements en matière de réglementation immobilière. Il y a notamment une partie spécifique qui concerne le devoir d’information sur la possible présence de mérules dans certains secteurs géographiques. Ces nouveautés sont applicables depuis le 24 mars 2014

 

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